Advokatens gode råd: Sådan undgår du problemer, når du køber eller sælger lejlighed med altan

Hvis du sælger en lejlighed med en altan, der er sat ulovligt op, kan du komme til at betale mange penge, hvis fejlen bliver opdaget. På baggrund af de mange sager om ulovlige altaner har vi spurgt advokat Claus Hastrup Knudsen til råds. Her er hans gode råd til at stille dig bedst muligt både som køber og som sælger.

Anbefal

Claus Hastrup Knudsen er advokat og kendt fra sit store arbejde med sager inden for handel med fast ejendom. Han er ekspert, når det drejer sig om salg af lejligheder. Vi stillede ham spørgsmålet: Hvis en altan i en lejlighed er ulovligt opført, hvilke konsekvenser kan det så have for de involverede parter ved salg af en lejlighed?

Baggrunden for spørgsmålet

Claus Hastrup Knudsen påpeger først, hvad der ligger til grund for at svare på spørgsmålet. Når man køber en lejlighed, har man ikke mulighed for at få lavet en tilstandsrapport, som man har, når man køber et hus. Det er også muligt at tegne en ejerskifteforsikring ved hussalg og huskøb, som dækker de udgifter, der kan dukke op i tilfælde af skjulte mangler. Der er ikke de samme muligheder ved salg af lejligheder.

Det er netop de skjulte mangler, det drejer sig om, når vi taler om altaner. Et eksempel på skjulte mangler i forbindelse med et salg kan være, at lejlighedens altan er ophængt i strid med byggetilladelsen og dermed er ulovlig.

Det kan blive dyrt – særligt for sælger

Sælger kan ikke tegne en ejerskifteforsikring på en lejlighed, og må derfor selv betale, hvis der er skjulte mangler på altanen. Udgangspunktet er nemlig, at sælger hæfter for de skjulte mangler i op til 10 år efter salget. Det skal dog være mangler, der har været til stede på overdragelsestidspunktet.

Men det kan også blive dyrt for køber, hvis der er gået over 10 år, og køber nu vil sælge lejligheden. Så er det nemlig køber (som nu er blevet sælger), der skal betale for manglerne. Derfor kan det være en god ide at få tjekket altanen, inden man sælger sin lejlighed for at få klarhed over størrelsen og omfanget af eventuelle mangler.

Sælger er underlagt den loyale oplysningspligt

Sælgeren af en bolig er underlagt en forpligtelse, som kaldes den loyale oplysningspligt. Det betyder, at sælger har pligt til at oplyse om mangelfulde forhold i boligen og på altanen, som sælgeren kender til. Overholder man ikke den forpligtelse, kan man stå med et erstatningsansvar over for køber ­­– og det kan blive dyrt.

Køberen har også nogle forpligtelser

Claus Hastrup Knudsen påpeger, at det ikke kun er sælger, der har forpligtelser i forbindelse med salg af en lejlighed. Køber har nemlig en undersøgelsespligt. Det betyder, at køberen skal undersøge fejl og mangler i lejligheden. Men for undersøgelsespligten gælder det, at fejlene skal være noget, køberen rent faktisk har mulighed for at undersøge på egen hånd. Det handler altså om, hvilke evner og viden man kan forvente, at køber har. Da de ulovlige forhold på altaner typisk drejer sig om noget, der ligger udenfor de fleste menneskers almindelige viden, har køber typisk ikke pligt til at undersøge mangler ved altanen.

Hvad skal køber gøre, hvis køber opdager manglen?

Hvis køberen senere konstaterer en mangel eller en fejl på altanen, skal køberen henvende sig til sælgeren og gøre opmærksom på det. Hvis køberen ikke inden for rimelig tid gør sælgeren opmærksom på manglen, mister køberen sin ret til at gøre krav mod sælger. Ved et efterfølgende salg hæfter køber, der er blevet sælger, for manglen overfor den nye køber.

En mangel vil oftest betyde afslag i prisen

Hvis køber opdager en mangel, skal der ifølge Claus Hastrup Knudsen en juridisk afvejning til for at afgøre, hvilke sanktionsmuligheder køber har. Hvis der skal være tale om erstatning, skal sælger ifalde ansvar. Det betyder, at sælger for eksempel har tilsidesat sin loyale oplysningspligt og ikke fortalt om kendte mangler.

Hvis sælger ikke har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, men der stadig konstateres en skjult mangel, kan køberen kræve et afslag i købesummen, der svarer til manglens størrelse. Det vil være det mest sandsynlige retskrav, hvis man som sælger har overdraget en lejlighed med en skjult mangel på altanen, fordi den er sat ulovligt op.

Hvad skal man gøre som køber og sælger?

Både køber og sælger skal sørge for, at de overholder deres pligter. Det optimale ville være at få tjekket sin altan, inden man sælger sin lejlighed. Så er man enten sikker på 1) at den ikke er ulovlig, og at man derfor ikke skal hæfte for noget, 2) at man kan gøre noget for at udbedre skaderne, eller 3) man kan oplyse køber om det og dermed overholde sin oplysningspligt. Så må man som sælger acceptere et eventuelt nedslag i prisen.

Som køber er det også en god ide at få foretaget et skøn af altanen, så man ikke selv ender med at stå med regningen.

Byggefirmaets ansvar

Under byggeprocessen har byggefirmaet eller altanfirmaet ansvar for altanerne. Når altanerne er færdige, overgår ansvaret til boligejeren eller boligforeningen. Men hvis altanerne er sat op i strid med byggetilladelsen og derfor er ulovlige, kan man som boligejer også rette et krav om udbedring mod altanvirksomheden, som i sidste ende af kæden også kan ifalde ansvar og dermed hæfte for fejlene.

Claus Hastrup Knudsen er advokat og partner i advokatfirmaet Németh Sigetty.

 

 

Anbefal

Skriv en kommentar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

4 × 4 =